昨天明源君提到，刚开工不久，各地就开始密集部署楼市工作了，那从数据层面来看，1月份楼市表现到底如何？
据明源数据研究院分析，2025年1月全国项均到访数 124组、项均认购 13套，环比都大跌了30%以上，并且项均转化率为8.1%，环比也是跌了1.3%，可以说2025年开局表现不太好看。
回顾24年四季度，在经历了一揽子新政的调整后，楼市漂亮收官，不过随着刺激效应消退，开春市场又回到低迷，这种颓势让大家对接下来的楼市表现有所顾虑。
其实，这属于一个正常的现象，因为从近年的市场看，1月属周期性的淡季，并且以往在春节周的市场本身就在一个低位行情，所以大家也不必过于担忧。
一月市场销售与同期相比确实逊色了不少，不过，这并不代表市场会有持续下探的风险，反而，市场止跌的形势还是比较明显的，主要从两个维度表现：
据市场分析，今年1月市场的来访认购基本是与去年同期持平，控制在5%以内涨跌幅，可见，市场虽说处于低位，但也是低位中逐步走向稳定。
据明源数据统计，全国约4成以上城市来访/认购相比去年春节周有上浮，其中高能级城市的上涨是最明显的，约有70%的一二线城市认购端上同比是有上涨，除了部分城市在去年低基数上保持涨势，更多核心城市由于春节返乡置业的带动下，叠加有利的营销手段，成交有提升。
在春节周，各不同能级的城市的认购均价环比跌幅均在5%以内，且除了一线城市相较于去年春节价格稍有降幅1%外，其余城市的认购均价与24年对比都有5%以内的涨幅。
价格的企稳主要还是得益于去年四季度的长尾效应，只是一月在政策端出台频次降低，并未把局势推向高潮，但所幸的是市场的情绪还是比较稳定。
另外，价格的企稳背后还看出营销上并没有过度地追求以价换量，在春节期间，全国案场项均折扣率为0.88，与24年1月折扣基本持平，整体折扣是平稳的，尤其是一二线城市，价格表现出的韧劲十足，基本折扣率都是在0.9-0.95，以往市场大幅降价的场面已经鲜见。
这也让大家对接下来的楼市“小阳春”有了更多的期许，不过可能更多的表现为结构性的回暖，主要集中在一二线城市。
一方面核心城市在量价上已经逐步回调，无论在一手还是二手市场上，同比都有明显的上涨趋势。
据贝壳统计，25年1月全国二手房成交相较2024年的春节月大涨了61%，而一线城市的涨幅更是达到惊人的111%，接下来若政策进一步松绑，这些城市的小阳春势必会强势出现。告别内容焦虑，轻松生成爆款脚本，点击了解AI创意工场
可看到，单是1月，百强房企拿地金额同比飙升41%，像成都、杭州多宗土拍溢价率都超过50%，绿城，滨江，华润等头部房企高价抢滩核心地块，让今年改善高端的市场竞争更加白热化。
总的来说，开年的楼市看似波澜不惊，实则深流暗涌，对地产而言，至少止跌已经是非常明确了，接下来的小阳春，就是要看各城市如何抓住机遇，走出分化的行径。
以往，大家会认为春节会有效刺激三四线城市的市场，不过从今年看，三四线城市的返乡置业潮并未如期而至，大家对低能级城市的资产关注度开始逐步下滑。
据明源数据统计，春节周三四线城市市场认购同比稍有上涨，均在5%以内，不过相较于一二线%以上的涨幅确实不够亮眼。
并且，在这5%的上涨数据中，大部分都是以往低基数的县域城市，并不是因为返乡置业而带动需求上涨。
除此以外，三四线城市在春节的项均转化效果也是所有城市中最低，仅有6.6%，也是远低于其他一二线%以上的转化水平。
这进一步印证了楼市分化的趋势日益加剧，三四线城市房产的金融属性已逐步弱化，转向刚性居住功能属性，甚至这种情绪也让一些原本有优质资源的三线旅游城市热度减退。
比如在今年春节，三亚等旅游城市由于旅游收缩，消费情绪低迷，以往从北方往南过冬的旅游客群大幅减少，成交量下滑了20%。
而对一二线城市而言，它的整体发展是非常可期的，因此对返乡置业人口无疑是新的置业方向。
不妨再看一组数据，在春节周中，全国首访客户中，中西部及省会枢纽城市首访客户量突出，尤其像重庆、成都等，这两座城市的客访量都是位居全国前三，高热度的来访量也让城市认购表现优异。
这不难理解，一般大家强调返乡客是从高能级城市转向低能级城市跃迁，不过随着低能级城市的资产价值降低，返乡置业的情绪自然冷却。
逐步地，更多的返乡客群会把眼光更多地瞄向高量级的枢纽城市，比如川渝，本身城市底子不差，加上也有大量的外地务工人口，随着近几年城市能级不断提升，像重庆今年GDP甚至已经超越广州，发展潜力巨大，已经逐步成为很多返乡人群置业的新风向。
从未来发展看，三四线返乡置业或许会逐步发展为新一线，或二线城市的返乡置业。
从市场可见，无论在投资端还是在市场端，都奠定了改善高端市场将是房企接下来核心比拼的赛道。
据明源数据统计，在一月全国成交的产品中，90-144㎡的产品仍为市场主流，同时，144㎡以上产品成交比例较23年有上涨，其中144-200㎡产品上涨2个点（由6-7%上涨到8-9%）。
而这些大面积产品（144㎡以上）的成交主要还是集中在一线及新一线城市，延续去年改善需求稳定性，这些城市通过少量推出“高信心”项目，一月的开盘去化率明显提升。
比如，在春节月，武汉、成都、苏州、长沙等城市依托产品力较强的改善项目入市，开盘均保持在70%以上的去化。
以武汉为例，1月准四代宅推货节奏普遍加快，且多能实现热销。比如建发望湖项目，依靠一线临湖资源打造四代宅全维样板空间，首开去化优异；包括松阅、城投金沙樾等项目，凭借强产品力和高性价比首开去化七成以上。
诸如成都核心区一月推出的高改项目如阅天府、招商翎雲阁等，凭借地段和产品优势开盘热销。
据统计，2025年全国预计有超过70个新项目将打造四代宅，这一数字超过了2024年这些城市在售的四代宅项目总数。其中，南京和西安分别明确有16个和14个项目涉及四代宅的建设。
这里就不得不提线上拓客的重要性了，据统计，单是在25年春节，龙头房企平均直播就达到了209场，平均时长达到了93min。
而在短视频上，房企也会抓住春节节点，输出相关的豪宅产品，圈层等内容，达到改善高端项目有效拓客的效果，比如中海，越秀等，春节间发布了豪宅解说视频，一下子带来了80000+的浏览量。
线上拓客模式已经成改善高端楼盘拓客新浪潮，尤其在节后，由于春节直播带来的流量激增，线索产出达到了近三个月峰值，达到了8000+条，此赛道对拓客的影响正逐步放大。
不可否认，2025年楼市的“小阳春”似乎正在蓄势待发，核心城市改善型需求爆发、政策红利释放、房企信心回升三大动力共振，将为楼市买卖打开难得的窗口期。
从发展来看，高能级城市将保持高位韧性，低能级城市将低位稳定，楼市的分化将会成为一条重要的主旋律。
